Samtal med grannar

Har nu varit runt med AM och talat med grannar om ombildningen. En halvdag tog det och blev många långa samtal med bekymrade hyresgäster. Vi informerade om det rådande läget samt vad en fullmakt innebär och svarade på frågor. Det var många som inte riktigt visste vad en fullmakt innebar då det är en lite knepig term.

Vi upplevde det som en trevlig stund att prata med våra grannar det var också många som var fundersamma på fastighetens skick. Ställer sig frågande om det har varit någon besiktning av fastigheten. Och har brf. tagit med i kalkylen utgifter för evakueringslägenheter när det är behov av omfattande reparationer som det nu sker i en fastighet utöver kostnaderna för reparationerna naturligtvis.

Det har även tidigare framkommit att det finns mögel i en fastighet också. Försöker INTE att skrämmas utan upplysa om problem. Det är viktigt att känna till problem av denna typ när man ska köpa en fastighet för många, många miljoner. Alla som går in och väljer att köpa fastigheten köper också dess brister.

Tyck om hyresrätten

Rolig länk jag hittade om hyresrätten.

Tyck om hyresrätten

Fullmakt, del 2

Som noterat av AM har det delats ut fullmakter, troligen till alla berörda hushåll. Att tänka på är att kalkylen som har presenterats kan ändras under tiden till stämman. Har då en fullmakts skrivits under kan den användas ändå. Att tänka på:

• Är du det minsta osäker skriv inte under en fullmakt
• Fullmakten är en JA röst till ombildning
• Kalkylen kan ändras under tiden
• Är det något som det har fuskats med under ombildningar så är det fullmakter

Det har cirkulerat mycket om ombildningar i pressen som inte har gått rätt till. Vid dessa tillfällen har det oftast handlat om fullmakter för att få igen en ombildning.

I demokratiska val lämnar du inte bort din röstsedel till någon som senare ska rösta åt dig. Det kanske låter bekvämt men är du riktigt säker på att rösten hamnar i rätt urna. I detta fall handlar det inte om flera partier eller kandidater utan en JA-röst. Men det är förutsättningarna som kan ändras. Din egna åsikt kan ändras under tiden eller de ekonomiska förutsättningarna kan ta oplanerade svängar, ja det kan hända mycket på vägen till urnan.

Stockholmsmodellen

Stockholmsmodellen som det är ganska mycket snack om tänkte jag bena ut lite. Det förekommer information att nu kommer hyrorna att öka rejält så ingen får råd att bo kvar. Andra har också haft det som orsak till ombildning, eller i alla fall en bidragande del. Att det är bäst att ombilda, annars får vi högre hyror har det låtit ute i webben på flera ställen. Det togs även upp på informationsmötet vill jag minnas där ett varnande finger lyftes.

Vad är då Stockholmsmodellen?

Med enkla ord ska hyrorna anpassas efter hur du bor. Bor du flott får du mer i hyra. Har du bättre läge och standard kommer din hyra och vara högre än din grannes. Det är mer rättvist tycker många. Kommer detta att ske över natt? Det kan låta så men det är tänkt att en mindre justering görs när en lägenhet byter hyresgäst. Alltså, om du bor kvar kommer det inte att påverka mer än den vanliga hyresökningen. Den justering som görs är också med runt 2 procent är det tänkt, alltså inga stora förändringar.

Det är en bred politisk överenskommelse med modellen som redan finns på många orter. För Skarpnäcks del och våra fastigheter kommer det knappast att bli någon förändring.

Förbättringar

På informationsmötet berättade ordförande Kawa om de förbättringar som han och styrelsen önskar göra vid en ombildning. Det är bland annat.

• Nya portar
• Fräscha till gården
• Måla om i trapphusen

De allra flesta förbättringar är redan planerade och budgeterade av Stockholmshem men ligger på is på grund av ombildningen. De vill inte investera om det ska säljas.

Det har även öppnats en ungdomsgård i Skarpnäck samt anställts trygghetsvärdar. Stockholmshem gör nu stora satsningar på just Skarpnäck.

Informationsmötet

Rapport från informationsmötet som hölls den 26/5. Det var ungefär 45 besökare på informationsmötet. Inledningsvis började ordförande Kawa med att presentera fördelar med att bo i bostadsrätt samt berätta vad han och styrelsen vill göra för förbättringar.

Dagordningen följdes och vi kom till punkten där borättsbildarna informerade om kalkylen. Den ska hålla måttet enligt dem. Det ska inte heller vara något problem att låna 100 procent av beloppet till insatsen. Det var en del som ifrågasatte kalkylen men de blev snabbt tystade med att den är så bra och allt stämmer om bara räntan fortsätter vara låg och en övertygande majoritet väljer att köpa.

Fullmakt var nästa punkt. Det var en lång förklaring kring vad en fullmakt var. Det slutade med att jag sa att en underskriven fullmakt är lika med en JA röst. Borättsbildarna höll med om den förklaringen. Det var också väldigt viktigt att nu börja samla in så mycket fullmakter som möjligt. Därmed blev min oro sannas att jakten har börjat.

Tiden gick och nu hade mötet dragit över med minst en halvtimme och många var tvungna att gå.

Det som kan noteras är att det kanske var 40 hushåll som var närvarande och 35 av dem är intresserade av köp. Det är alltså inte ens hälften av vad som är nödvändigt för att genomföra köpet. Kawa berättade även att när intresseanmälningarna för värdering samlades in svarade även en majoritet att de var osäkra eller vet inte om de vill köpa.

Styrelsens svar

Kawa har svarat med ett mail
(klicka på texten nedan för att förstora)

Varför inte jag var med på seminariet var att min sambo fyllde år den dagen och jag prioriterade att vara med henne då.

Räntor sjunker och stiger. Det har alltid varit så. Inflationen bekämpas med räntor eller kyls av. Med ränta menas också det lån som föreningen tar och det troliga lån som varje medlem tecknar. Föreningen kan säkert få ett fördelaktigt lån men det kommer att ändras på sikt också. Det är betydligt svårare att få ett riktigt bra lån som privatperson. Där är också svängningarna större.

Är det orättvist att jag visar på en annons där priset ligger relativt nära det som presenteras i kalkylen? Vad är det orättvisa i det? Jag pekar på att det finns "billiga" lägenheter i Skarpnäck. Att det finns dyrare tar jag också upp men visar inte på någon specifik då det inte är det viktiga i sammanhanget.

Om du tecknar en fullmakt flyttar du din beslutande rätt till den med fullmakten. Så enkelt är det. Det är vanligt vid ombildningar att de som är ivriga till ombildning försöker samla in fullmakter (att de röstar för dem) till stämman. Då de vet att folk inte alltid kommer till köpstämman.

Angående lån och kontant insatts. De banker jag har samtalat med kräver det, även vid ombildning. Troligen om du inte lägger en kontant insatts blir det allt annat än fördelaktigt.

Stockholmshem har delgivit för mig att de inte ska sälja fastigheten till någon annan köpare än de boende. Det gäller för hela Skarpnäck.

Hela kalkylen är inte presenterad än. Återkommer då jag har tagit del av den.

Anonym

Ett litet tekniskt missöde gjorde att det inte gick att kommentera anonymt. Nu är det fixat. Nu ska det vara lätt att kommentera och debattera.

Kalkyl

På det informationsmöte som ska var på tisdag 26/5 är säkerligen kalkylen ett hett ämne. I den kalkyl jag fick ligger insatsen på 601 tusen och månadsavgiften på 2312:- för en trea på 78kvm.

Vid en enkel sökning hittar jag en liknande trea för 675 tusen. Annars ligger priserna på runt 600 till en miljon för en tre, beroende på skick. Den som jag bor i hamnar ju inte direkt vid miljonen. Skillnaden är inte överväldigande från de bostadsrätter som redan finns i området.

Månadsavgiften skulle vara intressant att se hur den är uträknad. Vilken anslutningsgrad är den baserad på? Är lånen säkra? Bland annat.

Räntan är på 3% i kalkylen men det bör beaktas att så låg ränta kanske inte är möjlig om ett halvår. Man bör klara en ränta på 7%. SEB:s ekonom Gunilla Nyström säger att "man ska vara beredd på en ränta runt 5-6%". Det är där den snart kommer vara säger hon.

Informationsmöte

Nu är det dags för informationsmöte. Tisdagen den 26 maj är den stora dagen. Två veckor innan kom det en kallelse om detta informationsmöte. Det informerades även om föreningens nya ombud borättsbildarna. Som i vanlig ordning informerades det även om hur bra det är med bostadsrätt, inga vinstintressen i föreningen, trygghet och hur billigt det kommer att bli.

Det ska även beslutas om föreningens nya stadgar. De ska finnas på föreningens hemsida för den som är intresserad.

Till kallelsen kom även en förenklad kalkyl. Den mer ingående kalkylen lämnas inte till de som inte är med i styrelsen. Vid samtal med Bostadsrättsbildarna sa de att de inte hade gjort någon fördjupad ekonomisk plan. Men vid samtal med styrelsen samma dag sa de att de hade precis fått en.

Fullmakt

Fullmakt innebär företrädesrätt i juridisk betydelse rätt att företräda annan. Den som fått fullmakten får genom denna samma rättigheter som den som givit fullmakten. Genom fullmakten sätter han annan i sitt ställe.

Det kan bli ett jagande efter fullmakter. Brf:er brukar vilja säkra fullmakter till köpstämman och gärna så tidigt som möjligt. Det är under denna punkt som de flesta fel har begåtts under andra ombildningar. Fusk och mygel har skett med fullmakter i flera ombildningar.

Mitt råd är att inte skriva under någon fullmakt utan var delaktig i processen och ta reda på så mycket information som möjligt. Om du skriver under en fullmakt lämnar du ifrån dig all din makt till någon annan. Det kan även bli ändringar och helt andra förutsättningar i ombildningen som då den som redan lämnat fullmakt godtar utan vetande. Det är helt enkelt riskabelt.

Bank

Vilken bank används vid ombildningen?

Detta är intressant för det är oftast med dem som medlemmarna får bästa förutsättning för lån. Själva brf:n måste låna en stor del pengar och det är intressant genom vilken bank detta sker.

De banker jag har varit i kontakt med kräver:

• Fast arbete
• Minst tio procent i kontant insatts
• Ha ekonomiska förutsättningar för att klara en ränta på sju procent
  

Förutsättningarna är hårdare nu. Vi är mitt inne i en ekonomisk kris som startade i bankvärlden som lånade ut till just bostäder för lättvindigt.

Boendekostnad

Vad blir egentligen boendekostnaden som brf?

Inget är säkert och den kalkylen som skickades ut är bara en kalkyl. Det finns ingen plan att tillgå för uträkningen av avgiften. Räntan är låg just nu som ska ses som en bonus men den kommer med all säkerhet att stiga. Amortering av lån är inte med i den ekonomiska planen. Det är upp till varje hushåll och bank att komma överens om amortering. I den totala utgiften tillkommer amortering och det kan handla om flera tusen.

• Räntan kan skifta och stiga vilket medför högre kostnad, räkna med en ränta runt fem procent, inte dagens tre procent
  
• Avgiften saknar plan och kan stiga
• Amortering brukas göra och medför utgifter

Ombud

Vad hände med det förra ombudet Rolf?

Det har tillkommit nytt ombud för ombildningen (Borättsbildarna) som verkar seriösa genom sin hemsida. Men frågan kvarstår varför slutade Rolf? Att vara ombud vid en ombildning är väldigt lukrativt och de tjänar stora pengar om det blir ombildning. Om det inte blir ombildning blir inkomsten noll för ombudet men utgifterna kvarstår. Alltså måste ombudet vara säker på sin sak, att det blir ombildning.

Uppdatering

Ombudet ville tydligen ändra sina åtaganden och förutsättningar under pågående process. Det blev en tvist mellan ombudet och styrelsen som slutade med ett nytt ombud. Källa: Styrelsen.

Oberoende fakta

”Du kommer att äga din bostad utan att betala något från början , samt kommer dina utgifter (ränta + avgift) att bli ännu mindre än dagens hyra, det är verkligen sant.”
Styrelsen

Fakta
• En bostad kommer du inte att äga, föreningen äger fastigheten och föreningens deltagare äger en del i föreningen.
• Allting kostar.
• Den totala utgiften vet vi inget om förrän en kalkyl är gjord och lånen är individuella. Det är många faktorer som spelar in om den totala utgiften per lägenhet och inget är klart som kan säkerställa att det skulle bli billigare.

”När vi är färdiga med det (kalkylen) kommer vi att kommer vi att informera er vid vår nästa bomöte (eller köpstämma), då vi röstar om ombildning.”
Styrelsen

Fakta
• Kalkylen skall tillhandahållas i god tid innan en köpstämma.
• Det krävs 2/3 som röstar för en ombildning för att det ska gå igenom.
• Om du inte vill ombilda behöver du inte närvara.
• Det går att rösta NEJ, men om det blir ombildning har ALLA rätt att köpa en tid efter beslutet.
• Den förfrågan som styrelsen gjorde tidigare gällde intresse för ett pris och behöver inte vara synonymt med ett ja för ombildning.

Stockholmshem har inga planer på att sälja fastigheten till någon annan fastighetsägare/förvaltare än till de som bor här. Om det inte blir någon ombildning kommer Stockholmshem fortsätta att vara vår hyresvärd